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　　东方网7月9日消息：在近日举行的2004长江三角洲地产与金融国际论坛上，房产融资投资成为当今众多业内人士所关注的主要焦点。据了解，房地产投资信托基金是一种通过从事收购、发展、拥有及运作产生收入的物业基金，运作基本同一般的信托基金相似，也就是集合不同投资者的资金，由基金经理决定投资在一个系统的地产投资项目上。总体来说，房地产信托投资基金的投资期限比较长，追求稳定连续的收益，所以风险和收益率都不高。 
　　据悉，目前房产商融资的途径主要有三种，除了向国内外银行贷款和通过公司上市来募集资金外，还可以借用国际房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）。对此，基强联行陈东博士表示，过去开发商的自有资金、银行贷款和楼盘销售的回款约各占总房地产资金的1/3。但是去年央行的121文件出台后，房地产开发商的自有启动资金从20％－30％上升至40％－50％，才有可能顺利启动项目。如此一来，其中10％－20％的资金缺口就必须依赖其它的融资方式来筹集。同时，房地产土地公开招投标政策实施后，土地的价格一般在6－12个月之内付清，更加快了房产商付款的速度。在这种背景下，房产开发商必然会开始寻找多种筹集资金的方法。 

　　国际房地产投资信托基金的类型大致可以分为以下几种：其一是股本房地产基金，通过直接投资房地产市场，比如持有写字楼、住宅或者酒店等项目获得租金回报。其次则是按揭房地产基金，也就是通过向地产发展商提供建筑的资本或为物业项目提供按揭，主要的回报方式是利息。此外，还有上述两者兼有的混合房地产基金以及非上市或场外交易的私人房地产基金等。 

　　据悉，国际房地产投资信托基金在上海的房产市场上“出手”已经不乏先例。2002年初，澳大利亚最大的投资银行麦格理银行与施罗德物业亚洲基金合资建立了第一中国房地产发展集团有限公司。2002年3月，GIC投资1.5亿美元，在浦东陆家嘴购入7万平方米的土地兴建写字楼综合物业。2003年8月，RodamcoAsiaN.V.成功收购了上海盛捷高级服务公寓（SGS）100％股份，收购价格为2300美元/平方米，估计收购总价在5000万美元以上。同时，新加坡发展商凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金CapitaLand，总共筹集金额达到1亿－2亿美元投入上海的房地产项目。荷兰ING集团国际房地产公司与上海西郊庄园置业发展有限公司在上海市闵行区合作开发了占地468亩的上海网球俱乐部和公寓项目。美国洛克菲勒在亚洲的投资基金代表正在洽谈上海南京西路某地块的投资开发，并被邀请参与外滩源的开发，而基强联行也与香港私募资金合作成立了麦利联行投资基金。